Warum der bauliche Zustand in der Immobilienbewertung oft unterschätzt wird

In der täglichen Praxis der Immobilienbewertung zeigt sich immer wieder ein ähnliches Muster:

Der bauliche Zustand einer Liegenschaft wird zwar beschrieben, jedoch nicht immer konsequent, systematisch und mit Blick auf die langfristige Wertentwicklung beurteilt. Gerade dabei sind es häufig verdeckte oder unterschätzte Bauschäden, die den Marktwert einer Immobilie erheblich beeinflussen können – oftmals nicht sofort, sondern erst Jahre später, wenn Sanierungen unumgänglich werden und die Kosten plötzlich konkret spürbar sind.

Typische Bauschäden mit grosser Wirkung auf den Immobilienwert

Nicht jeder Bauschaden ist auf den ersten Blick erkennbar. In der Bewertungspraxis begegnen uns jedoch immer wieder Schadensbilder, die sich deutlich auf den Immobilienwert auswirken können. Dazu zählen insbesondere:

• Feuchte- und Wasserschäden

  • etwa infolge unzureichender Abdichtungen oder veralteter Drainagen, die langfristig die Bausubstanz angreifen

• Risse in Trag- oder Fassadenbauteilen

  • deren Ursachen sowohl statischer als auch bauphysikalischer Natur sein können

• Wärmebrücken

  • die sich negativ auf Energieeffizienz, Wohnkomfort und Dauerhaftigkeit der Bauteile auswirken

• Veraltete Haustechnik

  • die zwar funktionstüchtig ist, jedoch nicht mehr dem heutigen Marktstandard entspricht

    
    

Bewertungsrelevant wird ein Schaden dabei nicht erst im Moment der Sanierung. Bereits dann, wenn ein Schaden den zukünftigen Investitionsbedarf erhöht oder das Marktrisiko einer Liegenschaft steigert, muss er in der Wertermittlung berücksichtigt werden.

Der Unterschied zwischen Mangel, Schaden und Wertrelevanz

Ein häufiger Irrtum in der Praxis besteht darin, jeden baulichen Mangel automatisch mit einer Wertkorrektur gleichzusetzen. Tatsächlich gilt jedoch:

Nicht jeder Mangel ist wertrelevant – aber jeder wertrelevante Schaden muss korrekt abgebildet werden.

Entscheidend sind dabei unter anderem folgende Fragestellungen:

• Ist der festgestellte Schaden kurz- oder mittelfristig sanierungsbedürftig?

• Beeinflusst er die Nutzbarkeit, die Lebensdauer oder die Vermietbarkeit der Immobilie?

• Wie reagiert der Markt auf vergleichbare Objekte mit einem ähnlichen baulichen Zustand?

  
  

Genau an dieser Stelle zeigt sich die zentrale Schnittstelle zwischen bautechnischem Fachwissen und marktbezogenem Bewertungsverständnis.

Was dies für die Immobilienbewertung bedeutet

Der bauliche Zustand ist kein optionaler Kommentar, sondern ein integraler Bestandteil der Wertermittlung. Für eine fachgerechte Bewertung bedeutet dies insbesondere:

• bekannte Mängel und Schäden müssen transparent und nachvollziehbar offengelegt werden

• zukünftige Investitionen und Instandsetzungen sind wertwirksam zu berücksichtigen

• Annahmen zum Zustand einer Liegenschaft müssen plausibel, begründet und nachvollziehbar sein

Eine saubere Immobilienbewertung lebt nicht von pauschalen Annahmen, sondern von klaren Abgrenzungen, realistischen Kostenfolgen und einer konsistenten Methodik.

Warum eine frühe Bewertung Bauschäden entschärfen kann

Eine fundierte Immobilienbewertung liefert weit mehr als nur einen Marktwert zum Stichtag. Sie schafft eine solide Entscheidungsgrundlage und kann helfen, spätere Überraschungen zu vermeiden. Konkret bedeutet dies:

• Klarheit für Käufer und Eigentümer vor Kauf- oder Finanzierungsentscheiden

• Unterstützung von Banken bei der realistischen Einschätzung von Risiken

• eine strategische Planung von Sanierungen für Eigentümer

• die Vermeidung späterer Wertkorrekturen, Diskussionen oder Finanzierungskonflikte

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Gerade bei Bestandsliegenschaften zeigt sich dabei immer wieder:

Was heute erkannt wird, spart morgen Zeit, Geld und Konflikte.

Fazit: Baulicher Zustand ist Bewertungsrealität – nicht Nebensache

Bauschäden lassen sich nicht in jedem Fall vermeiden. Ihre finanziellen Auswirkungen lassen sich jedoch steuern – vorausgesetzt, sie werden frühzeitig erkannt und korrekt in die Immobilienbewertung integriert.

Eine professionelle Bewertung erfordert deshalb:

• technisches Verständnis

• fundierte Marktkenntnis

• eine normkonforme Methodik

• sowie eine klare und nachvollziehbare Kommunikation