Bauland verkaufen oder im Baurecht abgeben?

Eine strategische Frage für Gemeinden

Wenn die öffentliche Hand über Baulandreserven verfügt, stellt sich früher oder später eine zentrale Frage:

Soll das Land verkauft werden – oder soll es im Baurecht abgegeben werden?

Auf den ersten Blick scheint der Verkauf oft naheliegend. Die Gemeinde erzielt einen einmaligen, meist hohen Erlös und kann damit Investitionen finanzieren, Schulden reduzieren oder neue Projekte anstossen.

Bei genauerer Betrachtung ist die Entscheidung jedoch komplexer. Denn Bauland ist für eine Gemeinde nicht nur ein Vermögenswert, sondern auch ein strategisches Steuerungsinstrument.

Gerade bei grösseren Bauparzellen lohnt es sich deshalb, Verkauf und Baurecht sorgfältig gegeneinander abzuwägen.

Szenario 1: Verkauf des Grundstücks

Beim klassischen Verkauf geht das Eigentum am Grundstück vollständig auf die Käuferschaft über. Die Gemeinde erhält dafür einen einmaligen Kaufpreis und verliert anschliessend die direkte Verfügungsmacht über das Land.

Vorteile des Verkaufs

Der offensichtlichste Vorteil liegt im sofortigen Mittelzufluss. Die Gemeinde erhält einen substanziellen Betrag, der unmittelbar für öffentliche Aufgaben eingesetzt werden kann. Gerade bei anstehenden Investitionen in Schulhäuser, Strassen, Werkleitungen, Sportanlagen oder andere Infrastruktur kann dies finanziell sehr attraktiv sein.

Ein weiterer Vorteil ist die Einfachheit. Nach Abschluss des Verkaufs ist das Geschäft weitgehend erledigt. Die Gemeinde muss das Grundstück nicht weiter bewirtschaften, keine Baurechtsverträge verwalten und trägt keine langfristigen Risiken aus dem Vertragsverhältnis.

Auch aus Sicht der Käuferschaft ist der Erwerb von Eigentum oft attraktiver als ein Baurecht. Vollständiges Grundeigentum bietet mehr Flexibilität, bessere Belehnungsmöglichkeiten und eine höhere Marktgängigkeit. Dies kann dazu führen, dass beim Verkauf ein breiterer Interessentenkreis angesprochen wird und ein höherer Preis erzielt werden kann.

Nachteile des Verkaufs

Der zentrale Nachteil ist der endgültige Verlust des Bodens. Ist das Grundstück einmal verkauft, kann die Gemeinde dessen künftige Entwicklung nur noch über die geltenden Bau- und Zonenbestimmungen beeinflussen. Strategische Steuerungsmöglichkeiten, etwa bezüglich Nutzung, Etappierung, Wohnform oder langfristiger Preisgestaltung, gehen weitgehend verloren.

Zudem ist Bauland ein knappes Gut. Gerade in wachsenden Gemeinden kann sich der Wert von Land langfristig deutlich erhöhen. Mit einem Verkauf realisiert die Gemeinde zwar heute einen Erlös, verzichtet aber auf künftige Wertsteigerungen.

Auch gesellschaftspolitisch kann ein Verkauf kritisch betrachtet werden. Wenn öffentliches Land an Private veräussert wird, stellt sich die Frage, ob die Gemeinde langfristig genügend Handlungsspielraum behält – etwa für bezahlbaren Wohnraum, altersgerechtes Wohnen, gemeinnützige Trägerschaften oder öffentliche Nutzungen.

Szenario 2: Abgabe im Baurecht

Beim Baurecht bleibt die Gemeinde Eigentümerin des Bodens. Eine private oder institutionelle Bauherrschaft erhält jedoch das Recht, auf dem Grundstück zu bauen und die Liegenschaft während einer vertraglich festgelegten Dauer zu nutzen. Dafür bezahlt sie der Gemeinde einen regelmässigen Baurechtszins.

Vorteile des Baurechts

Der grösste Vorteil liegt in der langfristigen Sicherung des Grundeigentums. Die Gemeinde bleibt Eigentümerin des Bodens und behält damit ein wichtiges strategisches Instrument in der Hand. Nach Ablauf des Baurechts kann sie neu über die Nutzung entscheiden oder das Baurecht verlängern.

Finanziell kann das Baurecht ebenfalls interessant sein. Anstelle eines einmaligen Verkaufserlöses erhält die Gemeinde wiederkehrende Einnahmen. Diese können über Jahrzehnte einen stabilen Beitrag zum Gemeindehaushalt leisten. Je nach Ausgestaltung des Baurechtszinses kann die Gemeinde zudem an der Wertentwicklung des Grundstücks beteiligt bleiben.

Ein weiterer Vorteil besteht in den Gestaltungsmöglichkeiten. Im Baurechtsvertrag können bestimmte Rahmenbedingungen festgelegt werden, beispielsweise zur Nutzung, zur Qualität der Bebauung, zu ökologischen Standards, zur Etappierung oder zu wohnpolitischen Zielsetzungen. Dadurch kann die Gemeinde stärker beeinflussen, was auf ihrem Boden entsteht.

Gerade bei gemeinnützigem Wohnungsbau, preisgünstigem Wohnen oder generationenübergreifenden Wohnformen ist das Baurecht ein bewährtes Instrument. Es erlaubt, Boden der Spekulation teilweise zu entziehen und langfristige Ziele über den reinen Marktpreis hinaus zu verfolgen.

Nachteile des Baurechts

Das Baurecht ist jedoch nicht automatisch die bessere Lösung. Für Investoren und Bauherrschaften kann ein Baurecht weniger attraktiv sein als Eigentum. Die Finanzierung ist teilweise anspruchsvoller, da Banken Baurechtsliegenschaften anders beurteilen als Grundstücke im Volleigentum. Auch die begrenzte Laufzeit kann sich wertmindernd auswirken.

Für die Gemeinde bedeutet das Baurecht zudem mehr Komplexität. Ein guter Baurechtsvertrag muss sorgfältig ausgearbeitet werden. Themen wie Baurechtszins, Anpassungsmechanismen, Heimfallregelung, Unterhaltspflichten, Nutzungsvorgaben und Vertragsdauer müssen präzise geregelt sein. Fehler oder unklare Formulierungen können über Jahrzehnte nachwirken.

Ein weiterer Punkt ist der tiefere kurzfristige Mittelzufluss. Während ein Verkauf sofort viel Liquidität bringt, entstehen beim Baurecht die Einnahmen über eine lange Periode. Wenn eine Gemeinde kurzfristig grosse Investitionen finanzieren muss, kann dies ein gewichtiger Nachteil sein.

Zudem besteht ein politisches Risiko: Baurechtsmodelle sind erklärungsbedürftig. Die Bevölkerung erwartet bei der Veräusserung von Bauland oft einen möglichst hohen Erlös. Dass ein Baurecht langfristig unter Umständen werthaltiger oder strategisch sinnvoller sein kann, muss transparent kommuniziert werden.

Was ist aus Gemeindesicht besser?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Die richtige Lösung hängt stark von der Ausgangslage und den Zielen der Gemeinde ab.

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn die Gemeinde den Erlös kurzfristig benötigt, keine strategische Bedeutung im Grundstück sieht oder bewusst eine einfache und abschliessende Lösung sucht. Auch wenn eine rasche Entwicklung des Areals im Vordergrund steht und keine besonderen Nutzungsvorgaben bestehen, kann der Verkauf zweckmässig sein.

Das Baurecht ist hingegen besonders interessant, wenn die Gemeinde langfristig Einfluss behalten möchte. Dies gilt insbesondere bei zentral gelegenen Grundstücken, grösseren Arealen oder Flächen mit wohnpolitischer Bedeutung. Wer Boden im Eigentum behält, bewahrt sich Handlungsspielraum für kommende Generationen.

Eine Frage der Strategie, nicht nur des Preises

Bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Baurecht sollte nicht nur der höchste kurzfristige Erlös im Zentrum stehen.

Entscheidend ist vielmehr, welche Rolle das Grundstück für die künftige Entwicklung der Gemeinde spielt.

Folgende Fragen helfen bei der Beurteilung:

• Ist das Grundstück strategisch wichtig?

• Braucht die Gemeinde kurzfristig Liquidität?

• Soll die Nutzung langfristig beeinflusst werden?

• Besteht ein öffentliches Interesse an preisgünstigem oder gemeinnützigem Wohnraum?

• Wie entwickelt sich der Bodenwert voraussichtlich in den kommenden Jahrzehnten?

• Ist die Gemeinde bereit, ein langfristiges Vertragsverhältnis professionell zu bewirtschaften?

Je bedeutender ein Grundstück für die räumliche, soziale oder wirtschaftliche Entwicklung einer Gemeinde ist, desto sorgfältiger sollte ein Verkauf geprüft werden. Denn verkauftes Land lässt sich in der Regel kaum je wieder zurückholen.

Fazit

Der Verkauf von Bauland bringt einer Gemeinde einen sofortigen finanziellen Gewinn und ist administrativ einfach. Die Abgabe im Baurecht hingegen sichert langfristige Einnahmen, erhält das Eigentum am Boden und ermöglicht eine stärkere strategische Steuerung.

Für kleinere oder wenig strategische Parzellen kann ein Verkauf durchaus richtig sein. Bei grossen, gut gelegenen oder zukunftsrelevanten Grundstücken verdient das Baurecht jedoch besondere Aufmerksamkeit.

Am Ende geht es nicht nur um die Frage, wie viel Geld heute erzielt werden kann. Es geht auch darum, welchen Handlungsspielraum eine Gemeinde morgen noch haben möchte.