Zulässiger Ertrag bei Mehrfamilienhäuser:

Warum Rendite heute zum juristischen Risiko wird

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt steht unter Druck. Steigende Finanzierungskosten, regulatorische Anforderungen und politische Diskussionen über „faire Mieten“ verändern die Spielregeln für Eigentümer und Investoren grundlegend. Während früher primär die Marktmiete im Zentrum stand, entscheidet heute zunehmend eine andere Frage über die Zulässigkeit von Mietzinsen:

Erzielt die Liegenschaft einen rechtlich zulässigen Ertrag – oder liegt ein missbräuchlicher Mietzins vor?

Ein aktuelles Gutachten zu einem Mehrfamilienhaus zeigt exemplarisch, wie komplex die Beurteilung von Renditen inzwischen geworden ist.

Vom Marktwert zur mietrechtlichen Renditekontrolle

Das analysierte Mehrfamilienhaus umfasst sechs Wohnungen mit einer Hauptnutzfläche von 670 m² und einem Gebäudevolumen von 3’820 m³. Die indexierten Anlagekosten belaufen sich gemäss Gutachten auf rund CHF 4.06 Mio.

Doch entscheidend ist nicht allein der Verkehrswert oder die Nachfrage am Markt. Im Schweizer Mietrecht gilt gemäss Art. 269 OR ein Mietzins als missbräuchlich, wenn daraus ein „übersetzter Ertrag“ resultiert. Genau hier setzen die Berechnungen von Brutto- und Nettorendite an.

Die Bruttorendite: Ein erster Wirtschaftlichkeitsindikator

Die Bruttorendite setzt die Mieterträge ins Verhältnis zu den Anlagekosten. Besonders bei neueren Liegenschaften spielt sie eine zentrale Rolle.

Im Gutachten ergibt sich eine aktuelle Gesamt-Bruttorendite von lediglich 3.70 %.

Die einzelnen Wohnungen zeigen jedoch erhebliche Unterschiede:

• Wohnungen im Erdgeschoss erreichen lediglich rund 3.15 % bis 3.16 %

• Andere Einheiten erzielen bis zu 4.93 %

Das Bundesgericht lässt bei neueren Gebäuden heute Bruttorenditen zu, die rund 3.5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen können.

Damit wird deutlich:

Nicht jede Wohnung innerhalb derselben Liegenschaft bewegt sich automatisch im zulässigen Bereich.

Nettorendite: Der eigentliche Prüfstein

Noch relevanter ist die Nettorendite. Sie berücksichtigt zusätzlich:

• Fremdkapitalzinsen

• Eigenkapitalverzinsung

• Unterhaltskosten

• Betriebskosten

• Verwaltungskosten

Das Gutachten weist für die Gesamtliegenschaft eine Nettorendite von 4.49 % aus. Zwei Wohnungen überschreiten die zulässige Rendite jedoch deutlich und werden ausdrücklich als „übersetzt“ bezeichnet.

Gerade hier zeigt sich die praktische Sprengkraft solcher Analysen:

Selbst innerhalb wirtschaftlich gesunder Immobilien können einzelne Mietzinse rechtlich angreifbar sein.

Die Bundesgerichtspraxis verändert den Markt

Besonders spannend ist die aktuelle Entwicklung der Rechtsprechung. Das Bundesgericht hat die Berechnung der zulässigen Nettorendite in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst.

Früher galt grundsätzlich:

Die zulässige Rendite durfte den Referenzzinssatz lediglich um 0.5 Prozentpunkte übersteigen.

Im Tiefzinsumfeld wurde diese Praxis jedoch gelockert. Seit einem Grundsatzentscheid des Bundesgerichts darf die Nettorendite bei Referenzzinssätzen von 2 % oder weniger bis zu 2 Prozentpunkte darüber liegen.

Diese Änderung hatte enorme Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft:

• Eigentümer erhielten deutlich mehr Spielraum

• Mietzinsanfechtungen wurden komplexer

• Renditegutachten gewannen massiv an Bedeutung

Der Referenzzinssatz als Taktgeber des Mietmarktes

Die gesamte Mietzinslogik hängt eng mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz zusammen. Dieser lag 2024 bei 1.75 %, nachdem er zuvor über Jahre bei 1.25 % verharrte.

Aktuell liegt der Referenzzinssatz wieder bei 1.25 %.

Die Konsequenz:

Schon kleine Veränderungen beim Referenzzins können die zulässige Nettorendite massiv beeinflussen.

Bei einem Referenzzinssatz von 1.25 % ergibt sich beispielsweise eine maximal zulässige Nettorendite von rund 3.25 %.

Politische Diskussion um steigende Renditen

Die Diskussion ist inzwischen längst politisch geworden. Der Bundesrat arbeitet derzeit an einer Präzisierung der mietrechtlichen Renditeregeln, um die neuere Bundesgerichtspraxis gesetzlich zu verankern.

Geplant sind unter anderem:

• klarere Definitionen der zulässigen Rendite,

• präzisere Regeln für wertvermehrende Investitionen,

• und neue Mechanismen zur Anpassung an steigende Referenzzinssätze.

Während Eigentümerverbände mehr Rechtssicherheit begrüssen, warnen Mieterverbände bereits vor einer „Mietpreis-Explosion“.

Warum professionelle Renditegutachten unverzichtbar werden

Für Eigentümer bedeutet diese Entwicklung einen fundamentalen Wandel. Marktkenntnis allein reicht heute nicht mehr aus. Wer Mietzinse professionell absichern will, benötigt:

• fundierte Renditeberechnungen,

• nachvollziehbare Anlagekosten,

• saubere Dokumentationen,

• und vertiefte Kenntnisse der aktuellen Rechtsprechung.

Das vorliegende Gutachten zeigt exemplarisch, wie detailliert moderne Renditeanalysen inzwischen aufgebaut sind – von der volumetrischen Aufteilung der Liegenschaft bis hin zur wohnungsspezifischen Renditeberechnung.

Fazit: Die Zukunft gehört der transparenten Renditeanalyse

Der Schweizer Mietmarkt bewegt sich zunehmend weg von pauschalen Mietzinsmodellen hin zu datenbasierten und juristisch präzisen Ertragsanalysen.

Die zentrale Erkenntnis lautet:

Nicht jede marktfähige Miete ist automatisch auch rechtlich zulässig.

Für Eigentümer, Investoren und Bewirtschafter wird die Fähigkeit, Renditen nachvollziehbar und gerichtsfest zu dokumentieren, zu einem entscheidenden Erfolgsfaktor.

Das Zusammenspiel aus Finanzierung, Referenzzinssatz, Rechtsprechung und Bewirtschaftung macht den zulässigen Ertrag heute zu einer der wichtigsten Kennzahlen der professionellen Immobilienwirtschaft.